关于农村宅基地房屋买卖在法律层面的保护研究

关于农村宅基地房屋买卖在法律层面的保护研究
关于农村宅基地买卖问题，我国现行法律明确规定，农村宅基地不可进行交易，然而针对宅基地之上所构建的建筑物，其买卖行为是被允许的。
在司法实践过程中，我们发现当农村宅基地的受让人为同一集体经济组织内部成员时，双方签署的农村房屋买卖协议往往会得到法院的认可，被判定为有效。
但是，当农村宅基地的受让人并非出自于同一集体经济组织，而是商定与其外部单位或者个人签订协议时，情况则截然不同。
根据当前法律规定，此类协议通常被认定为无效。
因此，农村房屋若欲进行交易，必须满足如下要求：
首先，受让人须为同一集体经济组织内部成员；
其次，受让者须无其他房产；
再次，该转移的房屋须完全合法，即该建筑经过政府相关部门的许可和批准，同时其各方面设施必须达到当地的规定标准；
最后，农村房屋的交易须事先向集体经济组织提出申请，待获得批准后方可生效。
需要强调的是，农村居民仅可享有一处宅基地，且其宅基地的总面积不得超越省级行政区划规定的标准。
在某些人均土地资源极度匮乏的地区，由于无法保证每位居民均能享有一处宅基地，故县级人民政府有权在充分尊重村民自主意愿的基础上，结合实际情况，采取相应措施，确保农村居民能够顺利实现户有所居的目标。
为了提高广大农村居民的生活质量以及改进他们的居住环境，我们建议在编制乡(镇)土地利用总体规划及村庄规划之时，应综合考虑并合理规划宅基地用地，从而改善农村居民的居住条件。
另外，农村居民在售卖、租赁、赠予自家住房之后，如需再度申请宅基地的，原则上都将遭到拒绝。
事实上，国家不仅允许那些愿意进城落户的农村居民依法自由有偿地退出宅基地，还积极鼓励农村集体经济组织及其成员通过各种方式有效盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
最后，国务院农业农村主管部门全权负责全国范围内的农村宅基地改革和管理这项重要工作。

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