关于乡镇宅基地房产买卖的法律效力问题

根据我国现行法律法规，农村宅基地本身不得进行交易，然而在特定条件下，农村宅基地上所附着的建筑物具有相应的交易权益。
具体而言，农村住房买卖合同的有效性可分为三类情形：
第一，同村村民之间因购买该村集体所有土地之上的住房而签订的合同为有效合同；
第二，城镇居民购买集体所有土地之上的住房时，此类合同则被视为无效合同；
第三，非本村村民购买集体所有土地之上的住房时，此类合同同样被视为无效合同。
若欲实现农村住房的合法买卖，需满足如下四个基本条件：
首先，农村住房的受让方应为同一集体经济组织的成员；
其次，受让人须无其他房产；
再次，该转让房屋的建设行为必须合法且已获得相关部门的审批许可，同时其建筑质量和标准也必须符合当地政府的相关规定；
最后，房屋买卖事宜必须事先向集体经济组织提出申请，并得到其批准同意方可生效。
【法律依据】
《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

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