出租房屋时东西损坏，维修责任归属需依具体情况判定。若因承租人使用不当导致损坏，通常由承租人负责维修。比如承租人过度使用电器致其损坏，或因操作失误造成家具破损等，承租人应承担维修义务，以恢复物品原状。
若物品损坏是因正常使用损耗或自然老化，一般由出租人承担维修责任。像房屋内的一些设施随着使用年限增长出现的功能性损坏，如水管老化漏水、墙面自然开裂等，出租人有责任及时维修，保障房屋的正常使用功能。
此外，租赁合同中有特别约定的，按约定执行。若合同明确规定某些物品损坏由承租人维修，即使是正常损耗也需承租人负责；反之，若约定由出租人承担特定情况下的维修责任，也应从其约定。总之，确定维修责任需综合考量损坏原因及合同约定等因素，以明确责任主体，确保房屋租赁关系顺利履行。
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